A acção de despejo é o processo especial pelo qual o senhorio pede ao tribunal a entrega da casa que esteve arrendada a um inquilino, devendo a entrega ser efectuada com a casa livre das pessoas que a habitarem e das coisas que a recheavam e ainda no estado de conservação em que foi arrendada.
O senhorio recorre à acção de despejo quando o contrato de arrendamento caducou (terminou o prazo do arrendamento) e o inquilino (ou outro detentor) não entregou a casa como devia; quando o inquilino violou as suas obrigações contratuais; quando o senhorio necessite da casa para sua habitação própria; quando pretenda construir um prédio com aumento do número de locais arrendáveis.
Caducidade do arrendamento em data pré-fixada
Em regra, os arrendamentos para habitação renovam-se automática e repetidamente por iguais períodos findo o prazo de duração inicialmente convencionado (que é vulgarmente de seis meses). Isto a menos que o inquilino, findo esse prazo, pretenda pôr fim ao contrato. Mas em certos casos previstos na lei, o contrato caduca no fim do prazo estipulado, tendo o inquilino, consequentemente, a obrigação de entregar a casa. Caducando assim o contrato num determinado prazo, se o inquilino não entregar a casa, resta ao senhorio recorrer a tribunal para fazer valer os seus direitos.
Caducidade do arrendamento por morte do inquilino
Tambem pode o arrendamento caducar independentemente do decurso de qualquer prazo. É o caso da ocorrência da morte do inquilino, não deixando cônjuge vivo ou parentes ou afins a quem se transmita o arrendamento; o caso de, morrendo aquele, não haver quem tenha o direito de preferência para novo arrendamento, ou, mesmo que o haja, ainda assim o senhorio pretender vender a casa ou ir habitá-la ele próprio por necessidade (ou fazê-la habitar por parentes ou afins na linha recta). Nestes casos, também o senhorio tem o direito de pedir o despejo se não lhe for entregue a casa.
Despejo para habitação própria do senhorio ou para a construção de novo prédio com aumento do número de locais arrendáveis
Por último, e sem que caduque o arrendamento, por morte do inquilino ou daqueles a quem o mesmo se transmite ou que tenham o direito de preferência a novo arrendamento, a lei permite que o senhorio, em certas e determinadas circunstâncias, proceda ao despejo para habitação própria da casa ou para nela construir novo prédio, aumentando o número de locais arrendáveis.
Despejo por incumprimento das obrigações contratuais do inquilino
A maioria dos despejos, todavia, é originada pelo incumprimento das obrigações contratuais por parte do inquilino. Seriam quase intermináveis os exemplos possíveis, mas para dar alguns pense-se nos casos em que o inquilino não paga a renda, ou dá uso diferente á casa de habitação (por exemplo, instalando ali um escritório de uma empresa), ou destina o andar a práticas ilícitas, imorais ou desonestas (por exemplo, organizando aí jogo clandestino), ou porque, a título oneroso ou gratuito, cede a casa a terceira pessoa sem o consentimento do senhorio, ou deixa de habitar a casa por mais de um ano, ou faz obras que alteram a estrutura da casa ou a põem em perigo. Em todos estes casos, e de uma maneira geral, sempre que o incumprimento da obrigação contratual do inquilino seja grave, o senhorio tem direito ao despejo para fazer cessar o arrendamento.
O processo em tribunal
É a seguinte a marcha do processo de despejo: uma vez instaurada a acção e pago o preparo inicial, o juiz convoca senhorio (no processo chama-se autor) e inquilino (réu) para uma tentativa de conciliação a que ambos devem comparecer ou fazer-se representar por advogados. Nela tentam a conciliação, e tanto podem acordar as partes em pôr fim ao contrato como em mantê-lo, modificando as suas condições (normalmente a renda). Não havendo conciliação, segue a acção, devendo o réu (inquilino) contestá-la no prazo de 10 dias, para o que lhe é entregue uma cópia da petição do autor (senhorio). Na contestação, que o inquilino terá de fazer assinar por advogado, poderá pedir o valor das benfeitorias (obras) por si efectuadas na casa para a eventualidade de vir a ser despejado. Depois, virá o julgamento (em que são ouvidas as testemunhas das duas partes e produzida toda a demais prova, nomeadamente documental) e, finalmente, a sentença (decretando ou não o despejo), da qual cabe recurso para o Tribunal da Relação.
A acção não suspende as obrigações mútuas do senhorio e do inquilino, pelo que o inquilino deve pagar a renda pontualmente todos os meses (se o senhorio recusar recebê-la, deve o Inquilino depositá-la na Caixa Geral de Depósitos até ao dia 8 de cada mês, guardando o talão do depósito como prova do pagamento).
Se a sentença decretar o despejo, o inquilino tem de entregar a casa ao senhorio vazia de pessoas e de coisas e no estado em que a recebeu. Se não a entregar voluntariamente, a pedido do senhorio o tribunal mandará arrombar a porta da casa, despejando-a de pessoas e coisas, mudando-lhe a fechadura e transportando todo o recheio para um local onde será depositado e guardado (é o senhorio quem tem de providenciar a contratação do arrombador, da mudança da fechadura, do transporte das coisas e do local onde ficarão). O tribunal fará comparecer, além de um seu funcionário, um polícia para impedir quaisquer conflitos ou violência.
Na sentença, pode o juiz atrasar a data do despejo até um ano. Fá-lo, normalmente, em situações de grave carência económica do inquilino que se veja assim impossibilitado de pagar a renda de uma casa. Por outro lado, sendo o motivo do despejo a falta de pagamento de rendas por parte do inquilino, e provando este que nesse período tem salários em atraso, a lei confere-lhe o direito de pedir ao tribunal a suspensão do despejo.
No despejo para habitação própria do senhorio, este tem de pagar ao inquilino, à data do despejo, o equivalente a dois anos e meio de rendas.
