Crédito para construir casa

Quem tem um terreno próprio e quer construir uma casa, tem de cumprir várias formalidades para iniciar a obra. Caso precise de capital, o recurso ao financiamento bancário é muito comum. Os bancos concedem empréstimos para autoconstrução (em terreno próprio) de habitação própria permanente ou secundária. 

Além dos documentos pessoais dos contraentes e eventuais fiadores, os bancos exigem a declaração de liquidação de IRS e recibos de ordenado. Os documentos para formalizar o financiamento variam, mas os mais solicitados são a planta de localização e implantação do imóvel a construir, o orçamento e memória descritiva e a licença de construção.

Montantes e prazos do crédito para construir casa

A semelhança do crédito para comprar casa, os limites máximos são definidos com base na relação entre o montante solicitado e a avaliação, neste caso, do terreno e projecto. O montante máximo vai dos 80 aos 100%.

Os prazos são iguais aos do crédito para compra de casa: o mais comum é de 50 anos, não podendo o mutuário ultrapassar 65 ou 70 anos no final do empréstimo. Alguns bancos limitam o prazo máximo a 40 anos.

No entanto, quem constrói casa tem um prazo para terminar a obra. A maioria dos bancos permite até 24 meses e alguns vão até 36 meses. Este período está incluído no prazo total: se precisa de 2 anos para construir e quer pagar tudo em 30 anos, pagará o crédito nesse prazo, mas, durante 2 anos, a prestação só é composta de juros (sobre os montantes adiantados para construir). Terminada a obra, amortizará o empréstimo em 28 anos.

Taxas de juro fixas ou variáveis no crédito para construir casa

As taxas fixas vigoram por períodos entre 3 e 15 anos. Podem ter um valor definido pelo banco logo à partida ou resultar da soma entre um indicador habitualmente a taxa Swap do banco para o prazo a fixar (determinada nos dias anteriores ao contrato), e um spread. Quando o prazo fixado é inferior ao do empréstimo, no final de cada intervalo é revista a taxa e pode mudar para a modalidade variável. Contudo, nem todos os bancos a permitem.

A taxa variável resulta da soma entre um indicador de referência, a Euribor a 3, 6 ou 12 meses, e um spread. Se for indexada à Euribor a 6 meses, por exemplo, será revista semestralmente, na parte do valor do indexante. Já o spread mantém-se ao longo dos anos.

A escolha do indexante cabe inicialmente ao banco, que fixa as condições da sua oferta. Enquanto a maioria permite escolher entre dois ou três prazos, há bancos que só trabalham com a Euribor a um prazo (por exemplo, a 3 meses).

O banco define os critérios de atribuição do spread, quase sempre em função do montante do financiamento e de quanto este representa face ao valor de avaliação do terreno e imóvel a construir. Outro factor é a taxa de esforço (relaciona o valor da prestação com o rendimento dos mutuários): quanto mais baixa, melhor o spread. O ponto de partida é uma grelha de spreads sem bonificação. Mas se o cliente contratar ou subscrever produtos ou serviços adicionais (por exemplo, domiciliar o ordenado, subscrever cartões de débito e crédito ou seguros na companhia associada), pode haver uma bonificação e, portanto, uma redução no spread. Todavia, deve avaliar se os custos com estas contratações são compensados pela descida do spread.

O empréstimo é pago em prestações que resultam da conjugação entre montante, prazo e taxa de juro. O mais comum é ser mensal, embora alguns bancos permitam pagamentos trimestrais ou semestrais.

Comissões no crédito para construir casa

Os custos a suportar num crédito para construir uma casa em 2010 são:

• –    à entrada, com denominações como abertura, processo, dossiê, contratação ou gestão, de valor fixo (cerca de 156 a 420 euros) ou variável (percentagem do valor do empréstimo);
• –    pela avaliação do terreno e do projecto de imóvel a construir (cerca de 150 a 265 euros). Em casos pontuais, o custo pode variar com a localização;
• –    durante a fase de construção, o banco cobra uma comissão de vistoria por cada parcela disponibilizada (o custo médio ronda os 95 euros);
• –    ao longo do empréstimo, alguns bancos cobram comissões periódicas, mensais ou anuais (por exemplo, portes, gestão ou processamento). As mensais custam entre cerca de 0,75 e 1,70 euros;
• –    em caso de amortização antecipada parcial ou total, a comissão é de 0,5% ou de 2% sobre o valor a amortizar respectivamente, num empréstimo de taxa variável ou de taxa fixa.

Garantias para efectuar um crédito para construir casa

O crédito para construir casa tem por garantia a hipoteca do terreno e do imóvel a ser construído. O montante da hipoteca pode ser o valor do projecto ou o do empréstimo. Por vezes, podem ser pedidas outras garantias, como fiadores, penhores de aplicações financeiras ou hipoteca sobre outro imóvel.

A apólice de seguro, seja de obras ou materiais, é um documento que serve de garantia ao banco e implica custos. Alguns bancos exigem-no, o que representa um custo adicional, embora haja a correspondente cobertura para eventuais acidentes ou problemas. O seu custo varia com o local, tipo de obra ou construção, materiais e até coberturas.

Os seguros de vida e multirriscos são exigidos em todos os bancos, tal como no regime geral do crédito à habitação.

Disponibilização de capital

A principal característica deste crédito é a disponibilização faseada do capital, em parcelas, enquanto decorre a construção. O banco e o cliente combinam o montante inicial para o arranque da obra, com base no projecto, orçamento e plano de libertação de capital. Em regra, a primeira parcela tem um limite máximo igual ao valor da avaliação do terreno, que lhe serve de garantia.

Para o restante prazo, são acordadas as quantias e o número de parcelas. O banco exige uma vistoria por cada uma, em que avalia a evolução da obra e requisitos de capital para a fase seguinte.

Durante a construção, os bancos concedem os montantes e atribuem carência de capital, pelo que a prestação só é composta de juros. Ou seja, só começa a pagar capital quando acabar a obra, ao fim de 2 ou 3 anos, no máximo. A carência de capital traduz–se numa prestação menor mas implica maior custo no final do prazo do empréstimo. Como a libertação de capital é parcelar só incidem juros sobre os montantes disponibilizados. Porém, o custo de cada vistoria pode reduzir ou anular a diminuição dos juros.

Assim, tente reduzir o número de parcelas (caso o projecto permita), para diminuir o custo com as vistorias. Mas, lembre-se de que, quando as taxas de juro são altas, reduzir os juros através de um maior número de parcelas compensa o custo das vistorias.

Desvios, atrasos ou alterações na construção da casa

Caso haja um atraso na construção e o prazo termine, os bancos adoptam diferentes medidas. Assim, pode ter de começar a amortizar o capital nas prestações, aumentar o prazo ou ainda sofrer um agravamento da taxa de juros.

Se houver um desvio considerável nos montantes previstos ou se o cliente alterar os planos, as soluções passam por:

• –    análise pelo avaliador através da apresentação do novo plano com orçamentos rectificativos (valores sujeitos ao limite de empréstimo máximo permitido para o imóvel);
• –    processo novo, com novos montantes e aprovação condicionada pela avaliação. Se houver alterações de fundo, é sempre exigido novo projecto para ser concedido um novo valor ao crédito para construir casa.