O crédito à habitação é normalmente um crédito hipotecário, ou seja é um crédito com hipoteca ao banco da casa.
Ccomprar casa é um dos momentos mais importantes para as famílias portuguesas. O preço deste bem destaca-se dos restantes e o esforço financeiro exigido é, na maioria dos casos, o maior a suportar durante a vida. Assim, face ao elevado montante em jogo, convém preparar a compra com alguma antecedência e começar logo que possível, a poupar. Mesmo assim, essas poupanças revelam-se quase sempre insuficientes para concretizar a compra de forma autónoma. Por isso, será preciso pedir financiamento adicional à banca.
Escolher correctamente o crédito para a sua habitação pode significar a poupança de alguns milhares de euros. Como tal, a decisão deve ser ponderada e incluir a análise de alternativas. Mesmo se já tiver um empréstimo, as suas condições são, regra geral, renegociáveis (sobretudo o spread, no crédito com taxa variável indexada). Portanto, terá todo o interesse em saber se, por exemplo, as condições do empréstimo estão ajustadas às praticadas pelo mercado. Mais: pode sempre mudar de instituição bancária, se encontrar propostas mais vantajosas.
Contudo, devido às várias modalidades de crédito e à grande oferta de propostas dos bancos, escolher o crédito à habitação mais ajustado às necessidades de cada um nem sempre é fácil. Neste artigo, apresentaremos as vantagens e inconvenientes de cada modalidade.
Crédito à habitação: regime geral
Principais características
O crédito à habitação é, entre as opções de financiamento disponíveis, o mais contratado em Portugal. Face à importância desta operação, é fundamental estar bem informado sobre as principais características dos regimes de crédito à habitação e comparar propostas de diversas instituições bancárias. Deve estar particularmente atento às taxas de juro, aos custos com a contratação e manutenção do crédito e ao montante máximo de financiamento. Actualmente, as penalizações por reembolso antecipado já estão limitadas por lei, pelo que são iguais em todos os bancos. Também pode pesar factores mais subjectivos, como a celeridade na análise do processo ou a proximidade do balcão do banco onde pretende solicitar o empréstimo (embora, com o crescente desenvolvimento das novas tecnologias, este último possa ter pouca relevância).
Taxa de juro no crédito à habitação
As taxas de juro (ou seja, o preço a pagar ao banco por este lhe emprestar dinheiro) associadas ao empréstimo da casa são mais baixas do que nos restantes tipos de crédito, porque no primeiro tem, regra geral, de dar como contrapartida uma garantia real – a hipoteca do imóvel. Contudo, face aos montantes envolvidos e à duração do empréstimo, o volume total de juros a pagar é extremamente elevado. Assin o valor total a pagar pela casa será bastante superior ao que negociou com o vendedor: a diferença entre o montante de compra e o valor que pagou no final do empréstimo é igual ao montante de juros pagos ao banco.
Veja o seguinte exemplo:
Valor de compra: € 200 000 Financiamento: € 150 000 Prazo: 30 anos Taxa de juro: 4%
Total a pagar pelo empréstimo: € 257 804,26 juros: € 107 804,26
Neste exemplo, os juros correspondem a cerca de 70% do montante de financiamento solicitado. Para outros prazos, montantes e taxas de juro, o valor dos juros: pode ser diferente.
Ao contratar o empréstimo, é essencial determinar o endividamento máximo que o orçamento familiar pode suportar Para isso, recorra aos simuladores online que estão normalmente disponíveis nos sites dos bancos. A taxa de esforço não deve ultrapassar 35% a 40% do rendimento disponível, para não ficar financeiramente limitado. Claro que se o rendimento familiar for elevado, a taxa de esforço pode ser superior Nos créditos com taxa indexada, deve ter em mente que as flutuações na taxa de juro podem aumentar a prestação e, caso não haja folgo orçamental suficiente, pode sentir dificuldade em cumprir as restantes obrigações.
A taxa de juro mais contratada em Portugal para o crédito à habitação é a variável indexada, regra geral, à Euribor. Porém, há outras modalidades, como a taxa fixa, taxa variável indexada com prestação fixa ou taxa variável indexada com prestação garantida. Em função do banco, estas últimas podem assumir diferentes denominações.
Taxas fixas no crédito à habitação
Em regra os créditos à habitação com taxas fixas , são contratados por 5, 10, 15,20 ou mais anos, consoante o banco. Durante este período, o consumidor sabe sempre quanto vai pagar e a prestação mensa nunca muda, pois o valor da taxa é indiferente à oscilação do mercado.
A vantagem e a segurança de saber exactamente quanto irá pagar num certo período pode transformar-se numa desvantagem com algum custo. O que num dado momento parece a escolha ideal, mais tarde, pode revelar-se uma má opção. Porque no contexto actual, as taxas oscilam bastante. Se, por exemplo, optar por uma taxa de 6% e a taxa de juro do mercado se mantiver abaixo dos 4% a 5%, obterá uma prestação desajustada da realidade. O consumidor fica prejudicado, pois estará a suportar uma prestação superior à que as taxas de juro variáveis indexadas proporcionariam. Contudo, também pode acontecer o inverso.
Assim, só recomendamos a taxa fixa se valorizar muito o factor segurança (com prestação sempre igual), pois os bancos cobram por essa estabilidade taxas superiores às variáveis indexadas, sobretudo, a longo prazo, como a 15 ou 20 anos. Logo, para serem vantajosas para o consumidor as taxas fixas teriam de ser muito inferiores aos valores do mercado. No entanto, se conseguir negociar com o banco uma boa taxa fixa nominal a 15 ou 20 anos. esta pode valer a pena.
Como a evolução das taxas é imprevisível (sobretudo em contratos de longo prazo) e é mais caro fazer amortizações antecipadas ou mais complicado renegociar a taxa, esta opção é pouco aconselhável para a maioria dos consumidores.
Taxas variáveis no crédito à habitação
As taxas de juro variáveis são, de longe, as preferidas dos consumidores portugueses. Dividem-se em indexadas e não indexadas. Alguns novos produtos, como a taxa máxima garantida e a prestação fixa estão associados às taxas indexadas.
Actualmente, no crédito à habitação, as taxas são, regra geral, indexadas à Euribor. Este indexante flutua com o mercado, grosso modo, consoante os bancos precisem ou não de emprestar dinheiro entre si e é calculado para vários prazos, por exemplo, 1, 3, 6 ou 12 meses. No crédito à habitação, os indexantes comuns são a Euribor a 3, 6 e 12 meses.
Qual o critério para a escolha?
Tudo depende, por um lado, do momento da contratação e da estabilidade que pretender. Por outro, alguns bancos só propõem um indexante, por exemplo, a Euribor a 3 meses, e o consumidor não pode optar Porém, como o prazo do indexante nunca é superior a 12 meses, estas taxas reflectem, de forma mais ou menos rápida, o comportamento do mercado. Assim, independentemente do prazo, no final da amortização do empréstimo as diferenças entre a escolha dos diferentes indexantes não serão muito significativas.
O indexante escolhido condiciona a periodicidade com que é revisto e, por consequência, a taxa de juro do contrato. Conclusão: se escolher por exemplo, a Euribor a 6 meses, a sua prestação só será revista semestralmente e gozará de períodos de estabilidade de 6 meses.
Nas taxas variáveis indexadas, uma forma de reduzir a factura mensal é negociar o spread com o banco (grosso modo, a margem de lucro do banco no crédito).
PRESTAÇÃO FIXA E TAXA MÁXIMA GARANTIDA
Dentro da prestação variável, alguns bancos oferecem algumas modalidades menos convencionais, como a prestação fixa ou a taxa máxima garantida.
A prestação fixa é uma modalidade recente do crédito à habitação com taxa de juro variável indexada, ainda disponível em poucas instituições. Ao contrário do que normalmente acontece com as taxas indexadas, a prestação mantém-se igual, mesmo que as taxas oscilem. Para isso, basta modificar a duração do empréstimo: o aumento da taxa reflecte-se no aumento do prazo e, pelo contrário, a descida da taxa reduz o prazo. No entanto, o prazo máximo do empréstimo é limitado pelo banco no seu preçário e também está dependente da idade do cliente no final do empréstimo.
Por exemplo, num crédito contraído por um cliente com 35 anos e com prazo de 30 anos, se a taxa de juro subir o prazo do empréstimo acompanhará a subida e dilatará, para a prestação se manter igual. Contudo, se o banco apenas permitir que os mutuários perfaçam até 70 anos no final do empréstimo, então o prazo só pode ser alargado até aos 35. Se as taxas de juro continuarem a subir o prazo permanece nos 35 anos, reflectindo-se o restante na prestação, que subirá.
A taxa máxima garantida é uma modalidade recente de crédito à habitação, com taxa de juro variável indexada. Independentemente das possíveis subidas das taxas de juro, a taxa do empréstimo nunca ultrapassa um determinado patamar Tal permite limitar a exposição às flutuações do mercado. Porém, o consumidor paga um preço adicional por essa garantia (um prémio de segurança). A semelhança do spread, é definido em percentagem e somado ao indexante. Em contrapartida, e uma vez que se aplica uma taxa de juro variável Indexada à Euribor o consumidor pode beneficiar de eventuais descidas das taxas de juro. A taxa só é garantida por um período limitado, por exemplo, 3 ou 5 anos. Depois, o empréstimo deixa de limitar a subida das taxas e o prémio de segurança já não é cobrado.
A oferta actual não torna esta modalidade atractiva, por a taxa garantida ser bastante elevada. Mesmo que as taxas subam muito, não é expectável que atinjam o patamar garantido dentro do prazo protegido. Por isso, é desnecessário pagar o prémio.
Tal como nas outras modalidades, o spread também é determinado pelas variáveis habituais: valor da garantia (imóvel) e do financiamento ou o envolvimento do cliente com o banco, por exemplo.
Os bancos fazem variar o spread consoante o montante do empréstimo e a sua relação com o valor da avaliação (o rácio de financiamento) e, nalguns casos, o prazo. A domiciliação do ordenado e de alguns pagamentos, a subscrição de cartão de crédito, de uma carteira de acções ou de um plano poupança-reforma, ou a adesão ao serviço de homebanking são factores que, cada vez mais, podem persuadir o banco a baixar um pouco a sua margem de lucro para manter o cliente. Mas não subscreva produtos com encargos associados se estes não lhe proporcionarem utilidade acrescida. Negociar este valore fundamental, já que as diferenças entre os spreads podem ser muito significativas: entre 0,25 e 3,60 %.
